대출 조건
이 노트는 한 사람의 상황을 기준으로 씁니다. 40대 직장인 E씨는 변동금리 주택담보대출을 원리금균등분할상환 방식으로 갚고 있습니다. 대출 금리는 '기준지표 + 가산금리' 구조이며, 약정서에 정한 주기마다 다시 산정됩니다. 최근 E씨에게 비상자금과 별도로 3,000만원의 여윳돈이 생겼습니다. 기준금리 인하 소식이 이어지자 E씨는 금리가 더 내려가기 전에 예금을 길게 묶어 두라는 조언을 들었습니다. 그러나 같은 인하기에 자신의 대출 금리도 함께 내려갈 수 있다는 점이 E씨의 고민입니다.
그동안 나온 글들은 예금만 놓고 장기와 단기 중 어느 쪽이 유리한지, 또는 예금을 묶은 뒤 중간에 돈이 필요해지면 어떻게 하는지를 다뤘습니다. 이 노트는 다른 질문에 답합니다. 변동금리 대출이 있는 사람이 인하기에 예금을 길게 묶을지 정할 때 예금 금리끼리가 아니라 무엇과 비교해야 하는지, 그리고 예금 만기를 어느 날짜에 맞춰야 하는지입니다. 이 노트의 답은 두 가지입니다. 비교 대상은 '세후 예금 금리'와 '다음 재산정 이후의 대출 금리'이며, 예금 만기는 대출의 중도상환수수료 면제 시점과 금리 재산정일을 기준으로 정하는 편이 합리적입니다.
상환 방식
원리금균등분할상환에서는 매달 같은 금액을 내지만, 그 안에서 이자 비중은 점점 줄고 원금 비중은 늘어납니다. 금리가 재산정되면 남은 원금과 남은 기간을 기준으로 월 상환액이 다시 계산됩니다. 따라서 인하기에는 따로 조치하지 않아도 재산정일이 지나면 월 상환액이 줄어들 수 있습니다. 이 구조가 '예금을 길게 묶어 높은 금리를 지킨다'는 판단과 맞물립니다. 예금 금리를 고정하는 동안 대출 금리가 내려가면, 여윳돈으로 대출을 갚아서 얻는 이자 절감 효과도 함께 줄어들기 때문입니다.
여윳돈으로 원금 일부를 갚을 때 은행이 이를 어떻게 처리하는지도 확인해야 합니다. 일부 상환 뒤 월 상환액을 줄이는지, 월 상환액은 그대로 두고 만기를 앞당기는지는 은행과 약정에 따라 다르게 정해집니다. 같은 금액을 갚아도 처리 방식에 따라 매달의 현금흐름과 총이자가 달라지므로, 비교 계산에 앞서 은행에 처리 방식을 먼저 문의하는 것이 순서입니다. 자신의 대출이 따르는 기준지표도 함께 확인합니다. 은행권 변동금리 대출에서 자주 쓰이는 코픽스는 전국은행연합회가 공시하며, 같은 곳에서 은행별 예금 금리와 대출 금리 비교 공시도 확인할 수 있습니다.
비용 항목(이자·수수료)
예금 이자와 대출 이자는 똑같이 '연 몇 %'로 표시되지만, 표시 금리를 그대로 비교하면 판단이 어긋납니다. 예금 이자에는 이자소득세가 붙습니다. 일반과세 기준으로 소득세 14%와 지방소득세 1.4%를 합친 15.4%가 원천징수되므로, 세후 예금 금리는 표시 금리에 0.846을 곱한 값이 됩니다. 반면 대출을 갚아서 아끼는 이자에는 세금이 붙지 않습니다. 따라서 비교 기준선은 세후 예금 금리와 대출 금리이며, 대출 금리가 세후 예금 금리보다 높은 동안에는 같은 돈을 상환에 쓰는 쪽이 계산상 유리합니다. 비과세나 세금우대처럼 별도 과세 조건을 적용받는 경우에는 그 세율로 다시 계산합니다.
두 번째 비용 항목은 중도상환수수료입니다. 약정서에 정한 기간 안에 원금을 미리 갚으면 수수료가 붙고, 그 기간이 지나면 면제되는 구조가 일반적입니다. 수수료율과 경과 기간에 따른 감면 방식, 면제 시점은 대출마다 다르므로 약정서와 은행 안내로 확인합니다. 아래 비교는 계산 구조를 보여 주려고 넣은 가정값이며, 실제 금리나 특정 상품을 나타내지 않습니다.
가정은 다음과 같습니다. 여윳돈은 3,000만원, 현재 대출 금리는 연 4.5%입니다. 3년 정기예금은 연 3.0%, 1년 정기예금은 연 2.8%이며 모두 만기일시지급 단리로 가정합니다. 지금 상환하면 중도상환수수료가 30만원이고 1년 뒤에는 면제됩니다. 대출 금리는 1년차 4.5%, 2년차 4.0%, 3년차 3.5%로 내려간다고 가정합니다. 계산을 단순하게 하려고 상환한 3,000만원에서 생기는 이자 절감만 따지고, 원리금균등 상환에 따른 원금 감소 효과는 반영하지 않습니다.
- A안 · 3년 예금에 묶고 대출은 그대로 둠: 세전 이자는 연 90만원씩 3년간 270만원이고, 세금 415,800원을 빼면 세후 이자는 2,284,200원입니다.
- B안 · 지금 바로 3,000만원 일부 상환: 이자 절감액은 135만원, 120만원, 105만원을 더한 360만원이고, 수수료 30만원을 빼면 순효과는 330만원입니다.
- C안 · 1년 예금 후 수수료 면제 시점에 상환: 1년 예금의 세후 이자 710,640원에 2·3년차 이자 절감액 225만원을 더하면 순효과는 2,960,640원입니다.
- 손익분기 대출 금리: 3년 예금의 세후 금리는 3.0%×0.846=2.538%이므로, 대출 금리가 이 수준 아래로 내려가야 A안이 계산상 앞서게 됩니다.
이 가정에서는 B안이 A안보다 1,015,800원 많고, C안도 A안보다 676,440원 많습니다. 인하기에 대출 금리가 내려가면서 상환 쪽 이자 절감 폭이 줄어드는 것은 사실입니다. 그러나 예금 쪽은 처음부터 세금만큼 깎인 상태에서 출발하므로, 대출 금리가 손익분기선 위에 머무는 한 순서는 바뀌지 않습니다.
중도상환과 변경
계산상 B안이 앞서더라도 바로 상환하기 전에 유동성을 따로 따져야 합니다. 갚은 원금은 대개 다시 꺼내 쓸 수 없으며, 나중에 돈이 필요해 새로 대출을 받으면 그 시점의 심사 결과와 금리, 대출 규제가 적용됩니다. 그래서 비교에 넣는 금액은 비상자금을 뺀 나머지로 한정합니다. 반대로 예금은 금리 손실을 감수하면 중도해지로 돈을 되찾을 수 있다는 점에서 유동성이 높습니다. 이 차이는 표의 숫자에 드러나지 않으므로 금액을 정할 때 따로 반영합니다.
C안은 이 두 가지를 절충한 방식입니다. 예금 만기를 중도상환수수료 면제 시점에 맞추면 수수료를 내지 않고, 그동안 돈을 손이 닿는 곳에 둘 수 있습니다. 면제일 근처에 금리 재산정일이 있다면, 재산정 결과를 확인한 뒤 상환 여부를 정하는 것도 방법입니다. 이 구조에서 3년 예금이 불리해지는 이유는 수수료 없이 상환할 수 있는 시점이 왔을 때 돈이 예금에 묶여 있기 때문입니다. 즉, 인하기의 장기 예치 판단은 예금 금리 전망보다 대출 약정의 날짜에 먼저 영향을 받습니다.
장기 예금이 합리적인 경우도 있습니다. 대출이 이미 낮은 고정금리로 묶여 있어 세후 예금 금리가 대출 금리보다 높은 경우, 약정상 일부 상환이 어렵거나 수수료 부담이 큰 경우, 3년 뒤 쓸 곳이 정해진 목돈인 경우가 여기에 해당합니다. 앞으로의 금리 경로를 미리 맞히는 것은 어렵습니다. 그래서 대출 금리가 손익분기선 아래로 내려갈 가능성을 가늠하는 편이 현실적입니다. 예금은행의 수신 금리와 대출 금리가 지금까지 어떻게 움직였는지는 e-나라지표의 금리 관련 지표에서 기간별로 확인할 수 있으며, 이 자료는 과거 흐름을 보여 줄 뿐 향후 금리를 예고하지는 않습니다.
점검 목록
아래 항목은 예금 가입이나 상환 신청 전에 서류와 은행 안내로 확인할 사항입니다. 수치는 모두 본인의 약정서와 가입 시점의 공시 금리로 채워야 하며, 이 노트의 가정값을 그대로 쓰면 결론이 달라질 수 있습니다.
- 대출 약정서에서 기준지표 종류, 금리 재산정 주기, 다음 재산정일을 확인합니다.
- 중도상환수수료율과 경과 기간별 감면 방식, 완전 면제 시점을 확인합니다.
- 일부 상환 시 월 상환액이 줄어드는지, 만기가 앞당겨지는지 은행에 문의합니다.
- 예금의 표시 금리에 0.846을 곱해 세후 금리를 구하고, 별도 과세 조건이 있으면 그 세율을 적용합니다.
- 세후 예금 금리를 손익분기선으로 삼아, 현재와 재산정 이후 예상 대출 금리가 그보다 높은지 비교합니다.
- 비교에 넣을 금액에서 비상자금을 먼저 빼 둡니다.
- 예금 만기를 수수료 면제일이나 재산정일 이후로 맞출 수 있는지, 그에 맞는 기간의 예금 금리가 공시되어 있는지 확인합니다.
이 노트는 판단 순서를 정리한 일반 정보이며, 특정 예금 상품 가입이나 특정 대출의 상환을 권유하지 않습니다. 실제 결정은 본인의 약정 내용, 가입 시점의 금리, 과세 조건, 자금 사용 계획을 반영해 다시 계산한 결과를 바탕으로 하는 것이 바람직합니다.