대출 조건
이 노트는 기존 신용대출을 갚고 있는 직장인이 주택 구입을 위해 주택담보대출을 새로 알아보는 상황을 다룹니다. 상담 과정에서 "만기를 늘리면 한도가 늘어납니다"라는 안내와 "신용대출을 먼저 정리하면 한도가 늘어납니다"라는 안내를 함께 듣는 경우가 많습니다. 두 안내는 모두 맞을 수도 있고, 둘 다 효과가 없을 수도 있습니다. 이 노트가 답하려는 질문은 하나입니다. 내 한도를 실제로 묶고 있는 기준이 LTV인지 DSR인지, 그리고 그에 따라 만기 연장과 기존 대출 상환 중 어느 쪽이 한도를 늘리는지를 확인하는 방법입니다.
LTV는 담보 주택의 가치를 기준으로 빌릴 수 있는 원금의 상한을 정합니다. DSR은 연 소득에서 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 기준으로 상환 부담의 상한을 정합니다. 두 기준은 동시에 적용되므로 실제 한도는 두 계산값 중 작은 쪽이 됩니다. 적용 비율은 지역, 주택 보유 수, 금융권, 시행 시점에 따라 달라집니다. 따라서 이 노트의 비율은 계산 원리를 보여 주기 위한 가정이며, 신청 시점의 실제 비율은 금융감독원이 공지하는 감독 기준과 해당 은행의 상품설명서로 확인해야 합니다.
한도를 묶는 기준을 먼저 확인해야 하는 이유는 두 안내가 서로 다른 계산값을 움직이기 때문입니다. 만기 연장은 원금 1억 원당 연간 원리금을 줄여 DSR 기준 원금을 키우고, 기존 대출 상환은 DSR 허용액 가운데 이미 쓰고 있는 부분을 비워 신규 대출 여유를 키웁니다. 두 방법 모두 LTV 계산식에는 들어가지 않습니다. 따라서 LTV 한도가 더 작은 상황에서는 어느 안내를 따르더라도 실제 한도가 달라지지 않습니다.
예시에 쓰는 조건은 모두 가정입니다.
- 주택 시세 5억 원에 LTV 가정 비율 60%를 적용하면 LTV 한도는 3억 원입니다.
- 연 소득 6,000만 원에 DSR 가정 비율 40%를 적용하면 모든 대출의 연간 원리금 허용액은 2,400만 원입니다.
- 기존 신용대출의 연간 원리금은 600만 원으로 가정합니다. 신규 대출에 쓸 수 있는 여유는 연 1,800만 원, 월 150만 원입니다.
- 신규 대출 금리는 연 4%, 상환 방식은 원리금균등분할상환으로 가정합니다.
상환 방식
원리금균등 방식에서 원금 1억 원당 월 상환액은 만기에 따라 달라집니다. 연 4%로 계산하면 20년 만기는 약 60만 6천 원, 30년 만기는 약 47만 7천 원, 40년 만기는 약 41만 8천 원입니다. 월 여유 150만 원을 이 금액으로 나누면 DSR 기준으로 빌릴 수 있는 원금이 나옵니다. 이 값을 LTV 한도 3억 원과 나란히 놓으면 어느 기준이 한도를 묶는지가 드러납니다.
- 20년 만기: DSR 기준 약 2억 4,750만 원, LTV 기준 3억 원입니다. 실제 한도는 약 2억 4,750만 원이며 DSR이 한도를 묶습니다.
- 30년 만기: DSR 기준 약 3억 1,420만 원, LTV 기준 3억 원입니다. 실제 한도는 3억 원이며 LTV가 한도를 묶습니다.
- 40년 만기: DSR 기준 약 3억 5,890만 원, LTV 기준 3억 원입니다. 실제 한도는 3억 원이며 LTV가 한도를 묶습니다.
20년에서 30년으로 늘리면 실제 한도가 약 5,250만 원 늘어납니다. 그러나 30년에서 40년으로 늘려도 실제 한도는 그대로입니다. 이 예시에서는 1억 원당 월 상환액이 50만 원이 되는 지점, 즉 만기 27년과 28년 사이에서 두 한도가 만납니다. 그보다 만기를 늘리면 DSR 계산값은 계속 커지지만 LTV에 막혀 실제 한도에는 반영되지 않습니다.
자신의 조건으로 같은 표를 만들 때는 계산 순서를 지키면 실수를 줄일 수 있습니다. 먼저 DSR 허용액에서 기존 대출의 연간 원리금을 빼 신규 대출 여유를 구하고, 이를 월 단위로 나눕니다. 다음으로 은행에서 안내받은 금리로 만기별 1억 원당 월 상환액을 확인하고, 월 여유를 그 금액으로 나눠 만기별 DSR 기준 원금을 구합니다. 마지막으로 이 값을 LTV 한도와 비교해 작은 쪽에 표시하면, 표시가 DSR에서 LTV로 바뀌는 만기가 두 한도가 만나는 지점이 됩니다.
기존 신용대출을 모두 갚은 경우도 같은 방식으로 계산할 수 있습니다. 월 여유가 200만 원으로 늘면 20년 만기의 DSR 기준은 약 3억 3,000만 원이 되어 실제 한도가 3억 원으로 올라갑니다. 반면 30년 만기에서는 이미 LTV가 한도를 묶고 있으므로 신용대출을 갚아도 실제 한도는 3억 원 그대로입니다. 즉 기존 대출 상환은 DSR이 묶는 구간에서만 한도를 늘립니다. 원금균등 방식이나 거치 기간이 있는 상품은 DSR 산정 시 연간 원리금을 계산하는 방식이 다를 수 있습니다. 또 금리 상승 위험을 반영해 실제 금리보다 높은 금리로 DSR을 계산하는 경우에는 DSR 기준 한도가 낮아져 두 한도가 만나는 만기가 더 길어집니다. 이 두 가지는 은행에 산정 방식을 직접 확인해야 합니다.
비용 항목(이자·수수료)
LTV가 한도를 묶는 구간에서 만기를 늘리면 한도는 그대로이고 이자 비용만 달라집니다. 3억 원을 연 4% 원리금균등으로 빌린다고 계산하면 30년 만기의 월 상환액은 약 143만 2천 원, 만기까지 내는 이자는 약 2억 1,561만 원입니다. 40년 만기의 월 상환액은 약 125만 4천 원, 이자는 약 3억 183만 원입니다. 월 부담은 약 17만 8천 원 줄지만 총이자는 약 8,620만 원 늘어납니다.
월 부담을 줄이려는 목적이라면 만기 연장을 검토할 이유가 있습니다. 다만 한도를 늘리려는 목적이라면 LTV가 한도를 묶는 구간에서는 효과가 없으므로 만기를 늘릴 이유가 되지 않습니다. 금리 가정이 바뀌면 위 금액도 달라지므로 은행별 대출 금리 수준은 전국은행연합회 금리 비교에서 확인한 뒤 자신의 조건에 대입해 다시 계산합니다. 인지세, 담보 설정 관련 비용, 중도상환수수료는 상품마다 다르므로 금액을 가정하지 않고 상품설명서의 해당 항목을 확인하는 순서로 정리합니다.
비용을 비교할 때는 월 상환액과 총이자를 같은 줄에 적는 것이 판단 기준이 됩니다. 앞의 예시에서 40년 만기로 줄어든 월 부담은 LTV 구간에서 한도 증가 없이 얻는 효과의 전부이며, 그 대가가 늘어난 총이자입니다. 매달 현금흐름이 빠듯해 월 부담을 낮추는 것이 우선인지, 만기까지의 총이자를 줄이는 것이 우선인지를 먼저 정하면 만기 선택의 기준이 분명해집니다.
중도상환과 변경
LTV는 대출을 실행하는 시점의 담보 평가액을 기준으로 적용됩니다. 실행 이후 주택 가격이 오르거나 내려도 이미 받은 대출의 원금이 자동으로 조정되지는 않는 것이 일반적입니다. 다만 추가대출이나 대환처럼 새 계약을 맺을 때에는 그 시점의 평가액과 규제 비율로 다시 계산되므로 한도가 처음과 다를 수 있습니다. 구체적인 재평가 조건은 약정서에서 확인합니다.
DSR은 대출을 받은 뒤에도 다음 대출을 신청할 때 다시 쓰입니다. 주택담보대출 원금 일부를 미리 갚으면 이후 연간 원리금이 줄어들어 다음 신용대출 등의 DSR 여유가 커질 수 있습니다. 반대로 대출 신청 전에 신용대출을 갚을지 고민하는 경우에는 앞의 계산처럼 원하는 만기에서 어느 기준이 한도를 묶는지부터 확인합니다. LTV가 묶고 있다면 신용대출 상환으로 한도가 늘지 않으므로, 이자를 줄이는 효과와 중도상환수수료 등을 따로 비교해 판단합니다.
앞의 예시에 대입하면 판단은 희망 만기에 따라 나뉩니다. 30년 만기를 희망한다면 LTV가 한도를 묶으므로 신청 전 신용대출 상환은 한도를 늘리지 못하며, 상환 여부는 신용대출의 이자와 수수료를 비교해 정합니다. 20년 만기를 희망한다면 DSR이 한도를 묶으므로 신용대출 정리가 한도를 LTV 한도까지 끌어올리는 방법이 될 수 있습니다. 다만 신용대출 상환에 쓴 자금만큼 주택 구입에 쓸 자기자금이 줄어드는지도 함께 계산해야 합니다. 이 노트는 특정 상품의 가입이나 상환 방법을 권유하지 않습니다.
점검 목록
상담 전에 아래 항목을 순서대로 준비하면 은행의 안내가 자신의 상황에 맞는지 직접 확인할 수 있습니다.
- 담보 주택의 평가 기준 금액과 신청 시점에 적용되는 LTV 비율을 확인하고 LTV 한도를 계산합니다.
- DSR 산정에 쓰이는 소득 금액과 기존 모든 대출의 연간 원리금을 은행 기준으로 확인합니다.
- DSR 비율과 산정용 금리(가산 여부 포함)를 확인하고, 원하는 만기별로 DSR 기준 원금을 계산합니다.
- 만기별 LTV 한도와 DSR 한도를 나란히 적고, 두 한도가 만나는 만기를 찾습니다.
- 희망 만기에서 DSR이 한도를 묶는다면 만기 연장과 기존 대출 상환의 효과를 각각 계산합니다.
- 희망 만기에서 LTV가 한도를 묶는다면 만기 연장은 월 부담 조정 수단으로만 보고 총이자 증가액을 계산합니다.
- 상환 방식과 거치 기간에 따라 DSR 산정 방식이 달라지는지 은행에 확인합니다.
- 중도상환수수료, 인지세, 담보 설정 관련 비용을 상품설명서에서 확인합니다.
상담에서 은행이 제시한 한도가 직접 계산한 값과 다르다면, 차이가 나는 항목을 하나씩 짚어 질문하는 것이 확인 절차가 됩니다. 담보 평가 금액, 소득 인정 금액, 산정용 금리, 기존 대출의 연간 원리금 가운데 어느 값이 자신의 가정과 다른지를 확인하면 한도 차이의 원인을 좁힐 수 있습니다.
위 계산은 가정 비율과 가정 금리를 바탕으로 한 예시입니다. 실제 한도와 비용은 신청 시점의 규제와 은행 심사 결과에 따라 정해집니다. 자신의 조건을 넣어 같은 방식으로 다시 계산한 결과를 상담 자료로 활용하는 것이 좋습니다.